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新政难改行业趋势 开发商执行力决定库存状况

  • 发布时间:2014-08-08 13:52
  • 来源:未知
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楼市新政发出,二手房连夜涨价、再现排队购房、凌晨签约等报道,似乎印证了楼市新政利好下,房市即将结束不温不火的状态,开始新一轮的升温。

  然而专家和地产界人士仍在争论不休,前不久记者在凤凰卫视《一虎一席谈》关于楼市新政话题节目现场,就有专家大声疾呼,房地产泡沫已经很大了,新政无疑是置中国经济安危而不顾。但来自地产界的业内资深人士却也向置业者呼吁,买不买房是自己的事情,不能完全听专家的,到时候后悔的是自己。

  地产新政新在何处

  3月30日,多部门发房产新政,包括二套首付降为40%,首套房公积金贷款首付降为20%,二套房公积金贷款首付降为30%;此外,个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政,严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前3月1日央行宣布降息,至此,房地产松绑政策利好形成组合拳。

  业内人士分析,此次新政主要是针对改善型住房需求,利于二手房市场交易。

  去年一些地方对楼市政策放宽,主要是从首套刚需住房出发,今年此次新政则拓展到二套改善型需求,无论是房贷还是税收调整,都为改善型需求提供了最大地便利。财经人士叶檀分析,新政扩充了去库存武器,如果说以往鼓励首套刚需,现在鼓励二套改善型需求,其目的就是为了稳定房地产市场,而不是鼓励投资。

  中原地产首席分析师张大伟认为,二套房贷款政策松绑的标志意义非常大:

  第一,二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策,2013年楼市火爆,很多地方收紧政策,将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成,松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整;第二,二套房贷款政策如调整,对于改善需求来说将出现质变,2014年9月30日央行发布的松绑限贷政策,事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求,如果对二套房松绑,意味着改善需求将全面被鼓励;第三,信贷政策一直是楼市政策的核心,如果二套信贷松绑,各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

  据了解,目前在北京,中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行、中国建设银行、招商银行、北京银行、兴业银行等都能对首套房购买者提供8.8折优惠利率,而华夏银行、浙商银行、韩国友利银行等商业银行早前的首套房贷利率也已下调至八八折,目前这一折扣已经覆盖国有银行、股份制银行、城商行以及外资银行。

  事实上,对卖房后买房的改善型需求来说,首套利率优惠无疑是极大利好。但对于有一套房,再购置二套房的需求者,二套房信贷是否松绑,只能拭目以待。

  应逐步走出房车时代

  事实上,地产利好政策是在整个经济下行压力下的产物,或者可以说,在防经济通缩的预期下,资深经济人士分析,在还没有其他产业能够替代房地产的状态下,完全抛弃房地产也是不现实的。

  但也有不同的声音认为,目前房地产已经绑架了整个经济,最重要的是经济转型,将资金真正投入到新型产业中去,鼓励创新,而不是再次吸引大量的资金进入楼市。

  有专家谈到,中国目前还处于一个房车的消费阶段,大家不应该超越这个现实。

  但也有不同的声音认为,中国应该超越房车的时代,因为目前首先房子并不是处在供不应求的阶段,而是库存高企、继续消化库存的阶段;其次,住房库存高企,本质上是住房价格结构与居民收入结构错位的问题,说到底是居民收入普遍赶不上房价,本质上是一个收入差距的问题,或者说本质上是一个社会贫富分化的问题,因为房子去库存还有一个重要的前提,就是居民的有效需求,如果居民收入普遍增长,那么居民对住房的有效需求就会不断增长;其三,高房价、高房租制约着年轻人的创造力,如果无法超越房车的时代,那么就意味着创新只能是一种梦想,因此,应逐步走出房车时代,首先应在思想价值观念上超越房车时代。

  原万科高级副总裁毛大庆谈道:“如果中国从1994年开始抓科技创新,今天的中国一定不得了。如果我们继续睡在房地产上,我们的国家就没有前途。”

  新政难改行业趋势

  对于房地产市场需求,经济学者李佐军如此分析,房地产需求下降的五大原因:

  一是价格高企,仍超出多数人的支付能力;二是预期下降,预期降价使其失去了财富效应作用;三是投资替代,股市火爆降低了房地产投资的比较收益和吸引力;四是人口变局,2011年开始劳动年龄人口占总人口比重开始下降;五是成本偏高,近年来的调控政策仍未退出,致成本偏高。

  对于房产新政,万科总裁郁亮表示:“政策会影响市场,但不会影响行业的趋势,不会因为政策的出台,就改变我们对地产白银时代的认识。我们欢迎任何对行业有利的调控政策。”

  外资机构标普认为,中国最近的房地产宽松政策可能增强购房者对市场企稳的预期,从而推动销售上升,但开发商能够多快清理库存还有待观察,因为新政可能需一定时间才能生效,开发商自身的执行能力将决定它们如何渡过艰难的市况。

  据标普预计,未来12个月内将可能有更多政策来刺激房地产行业的增长,但是,由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间,预计未来12个月内平均售价将下降5%,而销售量增长将保持稳定。

  张大伟分析,今年重点城市的销量好于去年是确定的,特别是一些供需关系改善明显的城市,房价很可能上涨,甚至幅度不会小;对于一二线城市来说,二手房已经渡过最低迷时间点,商品房的好转将很快出现,最后的窗口期是二套房贷松绑政策的发布。
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